Diagnostics immobiliers : faut-il leur faire confiance ?

8 août 19

Ils sont obligatoires pour tous les propriétaires souhaitant vendre leur bien immobiliers et pourtant, les diagnostics ont leurs limites. William, agent immobilier à Vincennes, nous explique pourquoi.

Diagnostics immobiliers : en quoi consistent-ils ?

Réalisés par un professionnel (le diagnostiqueur immobilier), les diagnostics doivent être fournis au futur acquéreur d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial dès que son offre a été soumise. Rassemblés dans une liasse transmise par le notaire réalisant la vente, ils analysent les différentes caractéristiques et les risques liés à un bien immobilier : surface (Carrez), surface habitable, Diagnostic de Performance Energétique (DPE), Etat des Risques et Pollution (ERP), Gaz et électricité, Amiante, Plomb, Termites et Etat Parasitaire.

Surface habitable et Carrez

Les diagnostics indispensables avant de rédiger son annonce sont évidemment les deux diagnostics de surface, habitable et Carrez. « Le premier n’est réalisé qu’en cas de doute du propriétaire sur la surface réelle du bien, tandis que le Carrez permet de pondérer la surface réelle du bien, notamment en cas de pente du toit et de hauteur inférieure à 1,80 mètre. », explique William, agent immobilier à Vincennes.

Ces deux diagnostics permettent de vendre au prix réel du mètre carré des biens dont la surface habitable est inférieure à ce qui sera annoncé sur l’annonce : « notamment pour l’estimation, le diagnostic Carrez est le plus important, car il permet de ne pas sous-estimer la valeur d’un bien ».

DPE : le Diagnostic de Performance Energétique

Notre agent est en revanche beaucoup moins convaincu par le DPE, pourtant fortement mis en avant sur certaines annonces immobilières : « le DPE est réalisé en prenant en compte la consommation énergétique des locataires ou propriétaires précédents. Autrement dit, si un locataire chauffant très fortement son appartement cède la place à deux propriétaires très peu frileux, le DPE peut afficher un E alors que les nouveaux habitants pourraient voir leur DPE ne pas dépasser B ou C. Cet indicateur basé sur les factures subjectives d’un habitant rapportées aux mètres carrés ne reflète pas la réalité de la consommation d’un appartement ou d’une maison. », explique William.

ERP : Etat des Risques et Pollution

L’ERP regroupe l’ensemble des informations liées aux risques naturels, miniers ou technologiques. Il n’est obligatoire que pour les biens situés dans une commune recensée comme à risque et / ou situé en zone de sismicité 1, sur un SIS (Secteur d’information des sols, lié à la pollution des sols) ou en zone de Radon classée en niveau 3 (risque lié à la présence d’uranium).

Pour William, l’ERP est « rapide à réaliser mais très utile : en comparant l’emplacement du bien avec la cartographie des risques recensés pour la commune, les diagnostiqueurs peuvent identifier des menaces généralement complexes (sismicité, érosion des sols, crues, etc.) dont les agents immobiliers n’ont pas conscience. Un vrai plus pour appréhender l’environnement immédiat et plus global du bien que vous vous apprêtez à acheter. ».

Gaz et électricité

Désormais obligatoires pour tous les propriétaires bailleurs, les diagnostics électricité et gaz peuvent s’avérer « très importants, notamment pour repérer les dangers des installations vétustes, bien qu’ils soient parfois trop rapidement effectués…», indique William. Ces diagnostics s’intéressent en effet à l’état des installations, de leurs dispositifs d’installation, de liaison et de sécurité : aération, évacuation, protection et isolation.

Amiante

Le diagnostic amiante est généralement réalisé rapidement par le professionnel, celui-ci soupçonnant la présence du matériau en fonction de l’année de construction d’un bâtiment : « le problème, c’est que dans de nombreux cas de l’amiante présente en petite quantité n’est pas détectée par le diagnostiqueur. ». Ce dernier ne prend en effet pas nécessairement le temps de scruter chaque placard ou comble à la recherche du danger. Or, l’amiante a été utilisée de nombreuses années et peut se cacher partout… « C’est l’un des diagnostics sur lequel il faut accepter de perdre du temps. », conclut William. « En cas d’amiante dégradé, il est impératif d’effectuer des prélèvements pour mesurer le niveau de risque et, si besoin, un désamiantage du logement. Or, les diagnostiqueurs ne poussent pas toujours l’investigation aussi loin que nécessaire : soyez particulièrement vigilants sur ce point. ».

Plomb

Autre matériau dangereux : le plomb. Responsable notamment du saturnisme, le plomb est présent dans les peintures d’habitations construites avant le milieu du siècle (il est ainsi obligatoire pour les logements construits avant 1949).

Il présente notamment un danger lorsqu’il est dégradé (par exemple, en peinture sur une canalisation ou sur des volets), par exemple pour les enfants. Il se repère assez facilement et la suppression du risque est aisée : « le diagnostic plomb se réalise assez facilement et rapidement. Il permet d’éviter un risque, notamment pour les parents emménageant avec des enfants en bas âge qui risqueraient un contact avec les canalisations, et de se prémunir simplement contre ce risque. ».

Termites

Le diagnostic termite concerne le bois des logements susceptibles d’être infestés : les zones concernées font l’objet d’un arrêté préfectoral et sont donc connues des diagnostiqueurs immobiliers. Néanmoins, les recherches doivent être menées avec précision : « beaucoup de diagnostics termites sont réalisés trop rapidement, sachant que les situations évoluent parfois en quelques semaines (les termites peuvent être soudainement présentes dans un logement auparavant totalement épargné, ndlr). Il faut donc un réel examen du bien, ce qui n’est pas toujours le cas.

Etat parasitaire

Au-delà des termites (insecte le plus menaçant pour le bois), d’autres agents peuvent infester poutres et planchers des habitations : les champignons (la mérule, par exemple), les insectes à larves xylophages et les insectes nidificateurs. Ces différents agents peuvent à la fois dégrader l’esthétisme et la structure du bois, pouvant causer une dégradation des qualités mécaniques du bois et leur pourrissement jusqu’à leur effondrement.

Là encore, le diagnostic d’état parasitaire doit être réalisé de manière précise et exhaustive : « il peut être difficile d’identifier des parasites dans l’ensemble d’un logement car certaines structures (charpente, poutres cachées) ne sont pas forcément accessibles aisément. Néanmoins, un diagnostic complet doit être réalisé pour prévenir complètement les risques.».

Nos conseils

William, agent immobilier à Paris

Si cet article n’est pas fait pour vous rassurer, n’hésitez pas à suivre ces quelques conseils de notre agent immobilier : « vérifiez que le(s) diagnostiqueur(s) que vous sollicitez est bien certifié, car seuls 25% des professionnels sont concernés, selon une étude récente de la FIDI*. Préparez votre bien pour sa visite complète, en dégageant les accès à l’ensemble de vos dépendances (garage, grenier, placards, trappes), et vérifiez que le diagnostiqueur examine tous ces éléments. Enfin, faites jouer la concurrence : les variations de prix sont particulièrement fortes en Île-de-France, un coût élevé n’étant pas nécessairement synonyme de qualité…”. N’hésitez pas à demander conseil à des organismes indépendants ; une agence immobilière peut également vous conseiller, son réseau de partenaires diagnostiqueurs étant généralement choisi pour la qualité de son travail.

* Fédération Interprofessionnelle des Diagnostiqueurs Immobiliers, source