Tout savoir sur le DPE

Le DPE, ou Diagnostic de Performance Energétique est devenu un document de référence pour les Français, en classant les biens de la lettre A (logement peu énergivore) à G (logement très énergivore). Pour obtenir ce document indispensable en cas de vente, un diagnostiqueur doit se déplacer chez vous pour récolter des informations techniques. Ces données peuvent être obtenues soit par mesure ou une observation directe du diagnostiqueur, soit par un justificatif fourni par le propriétaire, soit à partir de données publiques en ligne. Depuis décembre 2020, le DPE est opposable juridiquement, cela permet de mieux responsabiliser les diagnostiqueurs, les agents immobiliers, les notaires et les syndics de copropriétés.

Les enjeux du DPE

Le DPE est un outil important pour la transition énergétique, car il permet de sensibiliser les propriétaires et les locataires à la performance énergétique de leur logement et de les inciter à réaliser des travaux de rénovation. Le but est de réduire la consommation énergétique, réduire les émissions de gaz à effet de serre des ménages et des entreprises et améliorer le confort thermique et la qualité de l’air à l’intérieur des bâtiments.

Au-delà de ces enjeux, le DPE permet de valoriser les logements performants énergétiquement sur le marché de l’immobilier. Au sein de notre agence, L’immobilier sur Mesure, nous observons une hausse des biens notés G au DPE ainsi qu’une baisse de leur valeur. En effet, ils se vendent entre 5% et 15% moins cher que des biens avec un classement énergétique D. Cela s’explique très simplement par l’impossibilité de louer un bien de catégorie G d’ici le 1 janvier 2025, et d’ici 2028 pour les biens en catégorie F. Nous ressentons déjà des réticences côté acquéreurs pour ces biens, ainsi qu’une incompréhension des propriétaires ou acquéreurs sur l’amélioration du DPE et sur son coût.

À L’immobilier sur Mesure nous nous sommes formés et entourés de diagnostiqueurs et d’entrepreneurs travaux pour réaliser des devis maximisant le rapport coût-bénéfice du DPE. Cela nous a permis de sauver certains vendeurs qui n’arrivaient pas à trouver de solutions simples pour améliorer leur note au DPE. Accompagner nos clients sur cette thématique nous permet d’optimiser le prix de vente de leur bien. Nos recommandations récurrentes sont l’isolation intérieur du mur de façade, le changement des vitrages, le remplacement des VMC et du mode de chauffage, …

L’isolation thermique et le mode de chauffage sont des critères très importants. Nous avons constaté que les petites surfaces, en dessous de 30m2, sont souvent pénalisées car elles ont proportionnellement plus de murs de façade et sont souvent au dernier étage et mal isolées au niveau de la toiture.

Malgré tous vos efforts, il sera compliqué d’avoir un A sur votre appartement Haussmannien. La note moyenne à Paris est un E, versus D pour l’Île-de-France. Le DPE se calquant sur les nouvelles normes de constructions régies par la RT 2021, on est bien loin de ce qui peut être attendu sur des immeubles de 1900. Les normes vont évoluer avec le temps, nous pensons donc que la meilleure stratégie pour les biens en région parisienne est d’avoir la note minimum pour pouvoir louer. Les matériaux vont également évoluer dans les prochaines années pour suivre les réglementations et les demandes des particuliers.

Pourquoi c’est critiqué

Après la réforme de 2020, certains appartements classés D se sont retrouvés notés G. Les propriétaires se sont sentis lésés car les règles ont changé de façon importante très soudainement. Cette baisse dans la notation concerne beaucoup les 2 pièces recherchées par les primo-accédants ne souhaitant pas se lancer dans des travaux pour pouvoir revendre le bien convenablement.

À partir du 1er juillet 2024, les biens de moins de 40 mètres carrés verront leur note augmenter car les méthodes de calcul vont encore évoluer. Les propriétaires ayant fait un diagnostic récemment pourront demander une réévaluation de leur DPE sans refaire le diagnostic. 

Les diagnostiqueurs se retrouvent avec une grande responsabilité et pourtant leur rémunération est fixe pour chaque diagnostic. Ils travaillent souvent à la chaîne et n’ont pas le temps de chercher toutes les informations. C’est donc à vous de préparer au maximum en amont tous les papiers et factures pour les donner au technicien. Le Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires est au courant de cette situation et a publié un document explicatif pour bien préparer son DPE (cf. ci-dessous).

https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/preparer_mon_dpe.pdf

Nos conseils

Pour éviter de vous retrouver contraint de vendre votre bien parce que vous ne pourrez plus le louer, nous vous conseillons vivement de vous intéresser à la rénovation énergétique. Dès 2025, les biens classés G seront interdits à la location. En 2028, ce seront les biens notés F et en 2034 les biens notés E qui seront interdits à la location. N’hésitez pas à faire appel à L’immobilier sur Mesure pour vous aider. Comme vous avez pu le constater, le DPE n’est plus qu’une simple note sur un rapport, il a aujourd’hui un poids sur la future vente de votre bien et sa négociation. Il est important d’anticiper les problématiques thermiques et énergétiques de votre bien pour faciliter vos futures démarches. Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner et répondre à vos questions.

Dernière précision, le DPE concerne également les maisons individuelles et vous devrez faire un audit supplémentaire si vous êtes notés f ou g pour vendre. En revanche le DPE ne concerne pas les biens en location saisonnière (meublé de tourisme).