Définition : Viager
La vente en viager : qu’est-ce que c’est ?
Le viager est une modalité d’achat et de vente d’un bien immobilier.
La vente en viager s’effectue entre le vendeur (le crédirentier) et l’acheteur (le débirentier) devant notaire. L’acheteur s’engage à payer une somme d’argent (chaque mois, chaque trimestre ou chaque année) au vendeur jusqu’à son décès : c’est la rente viagère. Au moment de l’achat, le crédirentier et le débirentier peuvent aussi convenir d’un premier paiement plus élevé, généralement autour de 30% de la valeur du bien : c’est le bouquet.
En échange, l’acheteur obtient la propriété du bien:
- Soit la pleine propriété (en viager libre), auquel cas l’acheteur peut vivre dans le bien ou le louer à sa guise.
- Soit la nue-propriété (en viager occupé), auquel cas le vendeur en conserve l’usufruit : il peut encore vivre dans le bien jusqu’à son décès, voire le louer.
La rente doit être payée jusqu’au décès du crédirentier, et ce décès doit être imprévisible. Par exemple, si le vendeur est atteint d’une maladie grave lors de la signature de l’acte de vente et que l’acheteur le sait, ou bien si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature, la loi considère que l’événement était prévisible et peut faire annuler la vente.
Le viager : les avantages pour le vendeur
Le crédirentier bénéficie d’une rente à vie, avec un régime fiscal avantageux. Ce revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours permet de valoriser le capital qu’il détient, et peut être bien adapté pour les personnes sans héritiers.
Mais la vente en viager peut également être un avantage pour les héritiers : le bouquet peut être utilisé immédiatement et la rente permet d’échapper à la dépendance. La vente en viager peut aussi faciliter la succession.
Le viager : les avantages pour l’acheteur
L’achat en viager permet au débirentier d’échelonner le paiement de son bien immobilier. La rente fonctionne alors comme un crédit, mais redevable au débirentier et non à la banque, et avec des frais moindres.
Évidemment, le fond de l’achat en viager est un pari sur l’aléa de la date de décès du vendeur. C’est une prise de risque pour l’acheteur, qui peut acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, ou à un prix bien supérieur.
Le viager : conclusions
La vente en viager ne constitue qu’une petite part des transactions immobilières, les acheteurs préférant contracter un crédit immobilier. Et le viager n’a pas toujours bonne presse, notamment avec le film Le Viager (Pierre Tchernia, 1972) et l’achat en viager de la maison de Jeanne Calment, doyenne de l’Humanité. Mais il a pu convenir à certains, comme Valéry Giscard d’Estaing ou le couple Royal-Hollande.
Avec l’allongement de la durée de vie et la nécessité de financer la dépendance, l’achat en viager peut malgré tout être la bonne modalité pour certaines situations, à la fois pour l’acheteur et le vendeur.
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