Définition : Conditions Suspensives (dans un compromis de vente)

Lors de l’établissement d’un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier s’accordent entre autres sur les conditions suspensives. Ce sont les clauses qui doivent avoir lieu pour que la vente soit confirmée. Ce sont des protections pour l’acheteur.

Du point de vue de l’acheteur, une condition suspensive est tout ce dont il a besoin pour conclure la vente.

Si même une seule de ces conditions suspensives ne sont pas remplies, alors la vente n’a pas lieu. Et cela, sans pénalités financières pour l’acheteur, qui récupère même son acompte.

On parle également de condition résolutoire : là, la vente est confirmée uniquement si la clause ne se réalise pas. On passe facilement d’une condition suspensive à une condition résolutoire – par exemple, « obtenir un crédit » en condition suspensive équivaut à « non-obtention d’un crédit » en condition résolutoire.

Quelles sont les conditions suspensives habituelles ?

Les conditions suspensives les plus courantes sous les clause financières.

En cas d’achat par un particulier avec un crédit immobilier ou un prêt-relais, le compromis de vente doit obligatoirement comporter la condition suspensive d’obtention du crédit – avec un délai d’au moins 30 jours (généralement 45 ou 60 jours.) L’acheteur doit préciser les conditions minimales du prêt qu’il va rechercher (montant, taux, durée).

Si l’acquéreur finance son achat par la vente de son logement actuel, il peut également vouloir utiliser cette vente comme condition suspensive – à un prix plancher défini et dans un délai de moins de 6 mois.

Conditions suspensives non-financières

D’autres conditions suspensives sont non-financières. Notamment :

L’absence de servitude (d’urbanisme ou d’utilité publique)
L’absence de préemption d’une collectivité locale : une commune qui a un droit de préemption peut s’insérer dans la vente pour acheter le bien en priorité, aux conditions définies dans le compromis de vente.
L’obtention d’un permis de construire
L’obtention d’une autorisation de travaux
L’obtention d’une autre autorisation administrative, par exemple celle de changer l’usage d’un logement (pour en faire un commerce ou un cabinet)

Conditions suspensives : conclusion

Les conditions suspensives pertinentes vont différer d’une situation à l’autre. Un particulier qui achète un nouveau logement sans crédit immobilier (par exemple suite à un héritage) n’aura pas besoin des mêmes conditions suspensives que, par exemple, un professionnel qui achète avec un prêt-relais et doit faire de grands travaux pour transformer un logement en cabinet médical.

Attention : l’acheteur doit chercher à réaliser ses conditions suspensives de bonne foi (notamment sa recherche de prêt, à des taux raisonnables par rapport à sa situation professionnelle.)

En conclusion, un compromis de vente est un moment important, un acte qui vous engage. Et pas seulement par l’acompte que verse l’acheteur, mais également par les annexes et les clauses que vous négocierez. Pour vous éviter des soucis et des mauvaises négociations, vous pouvez heureusement vous faire aider par des professionnels de confiance – telle qu’une agence immobilière à votre service.

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